Trois destins du bail : poursuite, cession, résiliation
Le bail commercial n'est pas un actif « comme une machine ». En liquidation, le liquidateur peut continuer le bail le temps de vendre, le céder avec le fonds, ou le résilier (art. L.641-12 du Code de commerce, dans les conditions du texte). Pour un repreneur, la question n'est pas « est-ce que j'aime le local » : c'est « l'activité que j'achète existe-t-elle sans ce droit au bail ».
Un commerce de flux, un hôtel, un atelier classé : sans bail, le fonds se déprécie immédiatement. Une activité de services déplaçable : le bail peut être un passif (loyer trop haut, travaux, 3-6-9 défavorable). Traitez-le dans la même due diligence que le social et la TVA.
Reprendre le bail avec le fonds
Quand l'offre inclut le droit au bail, le jugement de cession emporte en principe transmission du contrat au repreneur, qui se substitue au débiteur pour l'avenir. Vous prenez les loyers, charges, et obligations d'entretien à compter de la date d'entrée — pas les arriérés du débiteur, sauf si vous les assumez expressément (rare, et ça se voit dans le prix).
Relisez le bail : destination, indexation, travaux à charge preneur, clause résolutoire, durée restant à courir, faculté de résiliation triennale. Un bail qui expire dans 11 mois n'est pas le même actif qu'un 3-6-9 signé l'an dernier. Le tribunal n'a pas à réécrire le bail pour vous ; le bailleur non plus, sauf avenant.
Les clauses qui soumettent la cession du bail à l'agrément du bailleur (art. L.145-16 du Code de commerce) se heurtent, en cession judiciaire, à l'objectif de réalisation des actifs. En pratique, le liquidateur et le tribunal verrouillent souvent la transmission malgré la clause. Cela n'interdit pas au bailleur de discuter garanties (caution, dépôt) pour l'avenir. Distinguez agrément de cession et garanties nouvelles.
Dépôt de garantie, caution, séquestre
Le dépôt versé par le débiteur est souvent encore chez le bailleur. Il n'est pas « votre » trésorerie le jour J. Faites écrire qui le récupère, s'il est transféré, ou s'il reste en garantie des loyers passés. Une caution personnelle du dirigeant déchu ne vous suit pas automatiquement. Si le bailleur exige une caution du repreneur, c'est une condition post jugement à budgéter, pas une surprise d'état des lieux.
Loyer, charges, franchise
Vous pouvez négocier une franchise ou un loyer transitoire avec le bailleur, en parallèle de l'offre — ce n'est pas le tribunal qui l'impose. Sans accord, le loyer contractuel court. Un loyer dissuasif tue le plan de retournement : soit vous n'incluez pas le bail (et vous déménagez, si c'est possible), soit vous chiffrez le trou dans le BFR.
Les charges locatives et taxes foncières « preneur » suivent le contrat. Demandez au liquidateur le décompte, pas une moyenne. Les travaux prescrits par le règlement de copropriété ou l'administration (accessibilité, incendie) deviennent votre problème d'exploitant.
Ne pas reprendre le bail
Si l'offre exclut le local, le liquidateur résilie ou laisse le bailleur recouvrer les lieux. Les salariés du site peuvent quand même être dans le périmètre social si vous relocalisez l'entité : c'est un cas limite, à expertiser. Pour un fonds sédentaire, exclure le bail = souvent exclure le fonds. Dites-le clairement plutôt que de laisser le tribunal croire que l'activité reste sur place.
Cas pratiques
Cas 1 — Boutique, bail 4 ans restants, loyer de marché
L'offre inclut le droit au bail. Le bailleur n'agrée pas le cessionnaire dans le contrat d'origine ; la cession judiciaire passe. Vous négociez une caution bancaire pour les loyers futurs, pas un nouveau loyer.
Cas 2 — Atelier, loyer 40 % au-dessus du marché, 18 mois restants
Vous excluez le bail, relocalisez, et ne reprenez que machines + contrats clients déplaçables. L'emploi site n'est repris que s'il suit le nouvel établissement — à écrire, sinon L.1224-1 se discute sur l'entité « atelier + local ».
FAQ
Non. La reprise du bail est une décision stratégique. Elle doit être expressément prévue dans l'offre de reprise et acceptée par le tribunal. Le bailleur ne peut pas l'imposer.
En liquidation judiciaire, le bailleur ne dispose pas d'un droit de veto sur la cession du bail au repreneur. Le tribunal peut autoriser la cession nonobstant toute clause contraire (article L.642-7 C.com).
Le dépôt de garantie versé par le cédant reste acquis à la masse des créanciers. Le repreneur devra verser un nouveau dépôt de garantie directement au bailleur, sauf accord contraire.
Le repreneur reprend le bail dans les termes existants : loyer, destination contractuelle, clauses d'indexation. Il peut négocier des aménagements mais le bailleur n'y est pas obligé.
Si le bail n'est pas repris dans le plan de cession, le liquidateur résilie le bail. Le bailleur devient créancier pour les loyers dus (créance antérieure) et peut récupérer les locaux.
Oui, c'est négociable directement avec le bailleur. Une franchise de 1 à 3 mois est souvent accordée pour faciliter la relance de l'activité.
Oui. Le bailleur peut conditionner son accord à de nouvelles garanties : caution personnelle du repreneur, dépôt de garantie majoré, ou garantie bancaire. C'est un levier de négociation à anticiper.
Le repreneur reprend le bail pour la durée restante à courir. Si le bail est proche de son terme, négociez simultanément le renouvellement avec le bailleur, idéalement avant le dépôt de l'offre.